又硬又长又大又粗在线观看

　　海報新聞記者 秦文 報道

　　2024年以來，全(quan)國房地產市(shi)場延(yan)續調(diao)整態勢，頻繁釋(shi)放政策利好，并接(jie)連落(luo)地穩市(shi)場具體舉(ju)措。根據中指監測，上半年全(quan)國有約180省(sheng)市(shi)（縣）出臺政策超360條。

　　從(cong)政(zheng)策調(diao)控節(jie)奏(zou)來看(kan)，一季(ji)度(du)政(zheng)策出臺節(jie)奏(zou)相對(dui)穩定，二(er)季(ji)度(du)各地政(zheng)策出臺頻次明(ming)顯(xian)上升。“5·17”新政(zheng)后，多地快(kuai)速落實降(jiang)低首付比例(li)、取消(xiao)商貸利率(lv)下(xia)限、降(jiang)低公積金貸款(kuan)利率(lv)等(deng)，明(ming)顯(xian)提振了市(shi)場情緒，帶動購(gou)房需(xu)求釋放，部分(fen)核心城市(shi)政(zheng)策效果顯(xian)現(xian)，但新房市(shi)場整體調(diao)整壓(ya)力仍(reng)在，市(shi)場仍(reng)處于筑底階段。

　　2024年以來全國超90城推出住房“以舊換新”政策

　　當前改善性住房需求是政(zheng)策支(zhi)持的重點群(qun)體(ti)之一(yi)，以(yi)舊(jiu)換新、以(yi)小換大(da)等(deng)需求獲得了更多的政(zheng)策支(zhi)持。2024年以(yi)來(lai)多地推進住房“以(yi)舊(jiu)換新”。

　　根據中指研(yan)究院監測，截至6月30日，全國(guo)已有超(chao)(chao)90城推出(chu)住(zhu)房“以舊換新”措(cuo)施，具體可分(fen)為“國(guo)企收舊換新”和“中介優先賣(mai)”兩種主流(liu)模式，分(fen)別有超(chao)(chao)30、40城參(can)與。

　　記者觀察(cha)發現，“中(zhong)(zhong)介優先(xian)賣”模式的效果很大程度(du)上取決于(yu)市(shi)場運行情(qing)況，在當(dang)前“買方市(shi)場”下，該模式中(zhong)(zhong)二手房出售環節的不確(que)定性較(jiao)大，目前整體(ti)效果較(jiao)為有限。與之相比，“國企收舊(jiu)換新”已有城(cheng)市(shi)取得(de)一定效果。

　　“國(guo)(guo)企(qi)收舊換新”模式是(shi)由(you)國(guo)(guo)資平臺直接(jie)收購業(ye)主二(er)手房，業(ye)主再(zai)去購買新房。根據中指(zhi)研究院監測，從2023年(nian)下半(ban)年(nian)以來，蘇州、南通啟東(dong)、宣城、無錫、黃(huang)石、南京(jing)等(deng)城市均推出了(le)“國(guo)(guo)企(qi)收舊換新”政策，尤(you)其以江(jiang)蘇城市居多。

　　以(yi)南(nan)京(jing)“以(yi)舊換(huan)新(xin)”政策(ce)為(wei)例(li)，2024年(nian)4月啟(qi)動的第一階段模式就主要是由南(nan)京(jing)安居進行房(fang)源收(shou)儲，同時將新(xin)房(fang)可購(gou)房(fang)源限(xian)定在(zai)旗下十(shi)余個項目(mu)中。截(jie)至6月27日，安居集(ji)團14個樓盤累(lei)計(ji)來訪約3000組，繳納(na)新(xin)房(fang)意向認籌金的換(huan)房(fang)人約690組；累(lei)計(ji)完(wan)成六百多套(tao)房(fang)源的評估工作，已有208套(tao)存量住房(fang)簽(qian)署(shu)了(le)四(si)方協(xie)議。

　　隨著政策的推進(jin)，南(nan)京6月開啟了(le)第二批(pi)“收(shou)舊(jiu)換新”，從(cong)參與房企(qi)來看，仍以城投或國企(qi)為主，部(bu)分項(xiang)目為民(min)企(qi)與國企(qi)合作項(xiang)目。項(xiang)目覆蓋區域則增加了(le)江(jiang)北(bei)、江(jiang)寧、高淳(chun)、六合等區域，“以舊(jiu)換新”基(ji)本(ben)鋪開到了(le)南(nan)京全市。

　　中(zhong)指研究(jiu)院方表示，整體而(er)言，“國(guo)企(qi)收(shou)舊(jiu)換(huan)新”滿足了業(ye)(ye)主(zhu)改(gai)善(shan)性住房(fang)需(xu)求，也加速了新房(fang)市(shi)場庫存去化，同時(shi)還可以(yi)加快政(zheng)府保(bao)障性住房(fang)籌(chou)集節奏(zou)。與國(guo)企(qi)直接(jie)收(shou)儲未售新房(fang)相比(bi)，收(shou)舊(jiu)換(huan)新需(xu)要個人業(ye)(ye)主(zhu)參與，鏈條和(he)周期(qi)也會相對更長一(yi)些。實踐中(zhong)，“國(guo)企(qi)收(shou)舊(jiu)換(huan)新”模式也需(xu)進(jin)一(yi)步完(wan)善(shan)操作(zuo)流程，以(yi)保(bao)障政(zheng)策實施效果(guo)，比(bi)如：二手房(fang)回收(shou)通常需(xu)要對價值進(jin)行(xing)評估，如果(guo)評估價太低則可能打(da)擊(ji)業(ye)(ye)主(zhu)的置(zhi)換(huan)積極性；二手房(fang)回收(shou)前通常需(xu)要解除抵押，這就要求業(ye)(ye)主(zhu)準備一(yi)筆(bi)資金先還清貸款等，未來政(zheng)策在(zai)支持帶押過戶、給予優惠補(bu)貼等方面有望進(jin)一(yi)步完(wan)善(shan)。

　　降首付，降利率，成效明顯

　　5月(yue)17日監管部門落地(di)多項舉措，從貸款利率(lv)、首(shou)付比例兩方面進(jin)行調整。政策調整后首(shou)付比例、房(fang)貸利率(lv)均處(chu)于歷史低點，進(jin)一步降低居(ju)(ju)民購房(fang)的首(shou)付門檻及購房(fang)成本，有(you)利于提振居(ju)(ju)民購房(fang)意愿。

　　上半年(nian)各地限(xian)貸優化(hua)政策加速落位，降(jiang)低(di)(di)(di)首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例(li)方(fang)面，一線(xian)城市均下(xia)調(diao)了首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例(li)，其(qi)中(zhong)北上深下(xia)調(diao)后仍高(gao)于(yu)全(quan)國(guo)下(xia)限(xian)水平，北京、上海執行(xing)最(zui)(zui)低(di)(di)(di)首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)20%，二(er)(er)套(tao)(tao)30%-35%；深圳執行(xing)最(zui)(zui)低(di)(di)(di)首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)20%，二(er)(er)套(tao)(tao)30%。廣州及二(er)(er)線(xian)、三(san)四(si)線(xian)城市首(shou)(shou)(shou)付比(bi)例(li)均降(jiang)至全(quan)國(guo)最(zui)(zui)低(di)(di)(di)要求(qiu)，執行(xing)首(shou)(shou)(shou)套(tao)(tao)商貸比(bi)例(li)不低(di)(di)(di)于(yu)15%，二(er)(er)套(tao)(tao)不低(di)(di)(di)于(yu)25%。

2020年以來全國重點城市首套及二(er)套平均房貸利率，資料來源：中(zhong)指研究院。

　　降低(di)商貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)方面，2月央(yang)行(xing)5年期以上LPR下(xia)調25個基點，“5.17”新政后多(duo)數(shu)城市落地(di)相關舉(ju)措(cuo)，一線城市中廣州(zhou)取消商貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)下(xia)限，北上深均對商貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)進行(xing)下(xia)調，其中廣州(zhou)利(li)(li)(li)率(lv)調整至最低(di)首(shou)套(tao)(tao)(tao)3.4%/二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)3.8%；北京、上海首(shou)套(tao)(tao)(tao)商貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)降至3.5%/二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)3.7%-3.9%；深圳降至首(shou)套(tao)(tao)(tao)3.5%/二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)3.9%；部分二(er)(er)線城市主要(yao)銀行(xing)首(shou)套(tao)(tao)(tao)房貸(dai)(dai)利(li)(li)(li)率(lv)降至3.05%、二(er)(er)套(tao)(tao)(tao)降至3.15%，下(xia)調幅度較大。

　　取消限購+購房落戶，加大對人才的吸引力度

　　上(shang)半年，多地限(xian)(xian)制性政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)逐步(bu)放開(kai)，限(xian)(xian)購(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)持續(xu)優化。二(er)(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)，杭州(zhou)、長沙(sha)、西安(an)、成都(dou)、蘇州(zhou)等城(cheng)(cheng)市(shi)均全面放開(kai)限(xian)(xian)購(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。其中(zhong)，杭州(zhou)在3月取消二(er)(er)手房限(xian)(xian)購(gou)后，5月全面取消限(xian)(xian)購(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。截至6月末(mo)，二(er)(er)三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)除海南省部(bu)分城(cheng)(cheng)市(shi)外，僅天津核心(xin)區仍維持限(xian)(xian)購(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)。

　　一(yi)線城市(shi)多方面(mian)優化(hua)限購(gou)政策，北上(shang)廣(guang)深部分區域降低了(le)購(gou)房(fang)(fang)門(men)檻，上(shang)海非本地戶籍(ji)家(jia)庭(ting)購(gou)房(fang)(fang)社保年(nian)限由5年(nian)降至3年(nian)，深圳非核心區非本地戶籍(ji)家(jia)庭(ting)社保年(nian)限降至1年(nian)，上(shang)海、深圳多孩家(jia)庭(ting)可多購(gou)一(yi)套(tao)、并支持(chi)企(qi)業購(gou)房(fang)(fang)解決(jue)員工住房(fang)(fang)等(deng)需求，廣(guang)州取消120平(ping)方米以上(shang)限購(gou)，北京允許部分人群(qun)在五環外新(xin)購(gou)一(yi)套(tao)住房(fang)(fang)，并取消了(le)離婚限購(gou)政策。

　　值得注(zhu)意的(de)是(shi)，今年以來，已(yi)有多(duo)個城市(shi)出臺(tai)購房即可(ke)(ke)申請落(luo)戶的(de)政(zheng)策，包括(kuo)杭州、南京(jing)、武漢等核心(xin)二線(xian)城市(shi)以及(ji)金(jin)華、東臺(tai)、克拉瑪依(yi)等三四線(xian)城市(shi)。同時，部分城市(shi)出臺(tai)租房即可(ke)(ke)落(luo)戶的(de)政(zheng)策，進(jin)一步(bu)加大對人口、人才(cai)的(de)吸引力度。

　　當前，多數二線城市已將(jiang)落(luo)戶(hu)門檻(jian)降(jiang)至專(zhuan)科學歷或取(qu)消落(luo)戶(hu)門檻(jian)，并(bing)加(jia)大(da)對各(ge)類人(ren)(ren)才(cai)、人(ren)(ren)口的吸(xi)納(na)力(li)度，為城市注入新鮮活力(li)。允許購(gou)房(fang)落(luo)戶(hu)、支持人(ren)(ren)才(cai)購(gou)房(fang)，將(jiang)住房(fang)政(zheng)策(ce)與人(ren)(ren)口、人(ren)(ren)才(cai)政(zheng)策(ce)相(xiang)結合，有利于促進(jin)(jin)人(ren)(ren)口人(ren)(ren)才(cai)流(liu)入，一定(ding)程度對購(gou)房(fang)需求釋放也會起到促進(jin)(jin)作用(yong)。

　　中指研究院方表示，整體來看，政(zheng)策(ce)趨勢上，需(xu)求(qiu)(qiu)端，放開核(he)心城市限(xian)制(zhi)性(xing)政(zheng)策(ce)仍是需(xu)求(qiu)(qiu)端優(you)化的重(zhong)要方向，預計一線城市將繼續優(you)化限(xian)購(gou)(gou)政(zheng)策(ce)，優(you)化郊區限(xian)購(gou)(gou)、大戶(hu)型限(xian)購(gou)(gou)等具備可能，非本地(di)戶(hu)籍購(gou)(gou)房社保(bao)年限(xian)要求(qiu)(qiu)有望進一步降(jiang)低(di)，同時購(gou)(gou)房政(zheng)策(ce)也可與生育、人才等政(zheng)策(ce)結合，從而(er)增加特定(ding)人群購(gou)(gou)房名額(e)。

　　從去庫存(cun)(cun)方(fang)面來看，地(di)(di)方(fang)按(an)照“以需定購”原則(ze)，聯(lian)動保障房(fang)供給，收(shou)儲已建未售新(xin)房(fang)的節奏或加快，收(shou)回閑置存(cun)(cun)量土地(di)(di)、盤活存(cun)(cun)量土地(di)(di)的配套政(zheng)策也(ye)有(you)望(wang)加速(su)落地(di)(di)。同時參考南京、鄭(zheng)州的“以舊(jiu)換新(xin)”模式，并(bing)結合“房(fang)票(piao)”政(zheng)策，2024年下半年或有(you)更多城市出臺配套政(zheng)策，進(jin)一步促(cu)進(jin)置換需求釋放。